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探访合肥社区商业发展 业态同质化严重缺乏竞争力

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社区商业作为商业地产中的“常青树”,不同于城市综合体、特色商业街区等大型商业体,其客流稳定,投资相对较低的特点,投资风险相对较小,因此备受投资者追捧。在合肥,社区商业发展却并没有想象中那么乐观,部分区域空置率高、租金参差不齐、业态同质化现场严重,都成为蜀山区商业发展中的瓶颈。

租金参差不齐 热门地段受追捧

社区商业多以一个大型社区或数个中小型社区构成的“商圈”为依托,消费人群基础大,人流稳定,消费力相对固定,因此,在众多商业业态中发展相对成熟。

对于合肥市场而言,社区商业在不同区域中表现不一,繁华与冷清并存,其中一个最直接的表现就是租金多少。近期我爱铺网实地探访合肥各区极具代表性的近30家社区商业,发现目前合肥社区商业租金多集中在80-120元/㎡左右,其中有部分热门板块甚至达到了一铺难求的局面。

从我爱铺网调研数据来看,目前合肥九区社区商铺租金中,以政务、滨湖租金相对较高。社区入驻率、成熟度相对较高的小区,经过时间的沉淀,入驻率勉强能够达到80%-90%。而一些周围人气不佳的小区,社区商业换租率非常高,空置也大量出现。

一般来说,换租率越低,项目经营稳定性越高。但换租率也并不一定能准确表示一定时期内该片区商业发展较高。有些项目因收租率很低,即租金不高,因此换租率低,利润却并不乐观。

业态重复 精准定位客群是关键

商业业态是否多样一定程度上反映了社区商业的成熟程度。应该说,社区商铺的业态规划是开发商、投资者和后期经营者都必须仔细考察的,这关系到未来商业发展前景如何。

我爱铺网近期在社区商业实地调研中发现,目前合肥社区商业主要经营餐饮、美容美发、教育、电讯网络、药店、便利超市等,以体验及便民为主打,主要为周围居民提供基本生活用品和服务,业态千篇一律,缺乏对本区域客群消费的精准规划。

不过有业内人士分析,居民的生活标准和消费习惯也与社区商业业态有较大的关联。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点无疑都会影响该地区商铺的业态和发展。

相关人士分析,小型的社区商业,应以满足社区居民基本生活服务配套商业业态。而对于大型或中高档社区而言,则在满足基本生活需要的基础上,需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻。

我爱铺网商业事务中心策略总监李磊表示,从基础业态的定位上看,如果项目周边3公里内存在体量巨大的现代商业综合体,那么便利性业态和生活型业态就应化整为零,凸显近距离、全时段的服务特性而不是琳琅满目的商品特性。同时,升级型业态该怎样定位,也将视社区地段、价格、户型等多种因素而不同。富人区和贫民区需要的消费场景肯定不一样,普通的居住社区并不需要大型商务餐饮配套。

在此次探访中,合肥高新区和一花园小区业主表示,目前小区全部交房已经三年多了,底商量少。应该由物业牵头多引进一些与生活方式相关的业态,增加社区服务业态,超市、便利店、美容美发、早教、培训等。同时可以多引进一些家庭消费、社交功能更强的餐饮等,促进小区业态更为完善。

轻经营重销售 招商规划不清

社区商业客群稳定,市场关注度高,因此很多房企也开始转向社区商业掘金。相对于大房企对于社区商业统一规划,统一经营,有些社区商业体量小或是房企只重销售的社区商业而言,未来商业将会面临较大的经营风险。

目前合肥社区商业呈现出一个特点:“一拖二、一拖三,连体卖”。这在很多城市是没有的。这样的销售模式,对于开发商来讲是,是非常省事的,他们售卖一楼的时候,顺便把二楼也卖了。

同策咨询吴明松认为,认为目前合肥的社区商业仍停留在粗放式发展阶段,即开发商直接出售物业,小业主自主经营,或出租给个体户经营。因此,未来经营情况就很难得到保障。

对于探访中合肥万科红邻里式商业中心商业热度消退,我爱铺网商业事务中心策略总监李磊认为,热度消退是合肥商业地产开发竞争加剧的必然结果。城市化水平在提高、消费者习惯在变化、新商圈发展模式也在转变,万科红和万科红代表的一大批社区商业也将无法避免由此带来的冲击和淘汰。

近几年,房地产开发企业整体净利润率已经出现趋势性下降,变革正悄然发生。调整发展战略、挖掘新的利润增长点,是当前房地产行业关注和探究的重点问题。

随着合肥城市能级的不断提升,未来的大型社区商业可能会向邻里中心演变,开发商自持招商,统一规划运营,或先租后售的模式也许会出现,社区商业发展的潜力无限。